Статья 73. Арендная плата

1. Размер арендной платы определяется на основе минимального размера арендной платы, устанавливаемого в соответствии с частями 2, 3 и 4 настоящей статьи.

2. При использовании лесного участка с изъятием лесных ресурсов минимальный размер арендной платы определяется как произведение ставки платы за единицу объема лесных ресурсов и объема изъятия лесных ресурсов на арендуемом лесном участке.

3. При использовании лесного участка без изъятия лесных ресурсов минимальный размер арендной платы определяется как произведение ставки платы за единицу площади лесного участка и площади арендуемого лесного участка.

4. Для аренды лесного участка, находящегося в федеральной собственности, собственности субъекта Российской Федерации, муниципальной собственности, ставки платы за единицу объема лесных ресурсов и ставки платы за единицу площади лесного участка устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
5. Размер арендной платы по договору аренды лесного участка, заключаемому в соответствии с пунктом 2 части 4 статьи 74 настоящего Кодекса, определяется в соответствии с методикой, установленной Правительством Российской Федерации. (Часть дополнительно включена с 1 октября 2015 года Федеральным законом от 29 июня 2015 года N 206-ФЗ)

Комментарий к статье 73 ЛК РФ

1. Комментируемая статья регламентирует порядок определения размера арендной платы при использовании лесного участка. Размер арендной платы определяется на основе минимального размера арендной платы, устанавливаемого в соответствии с ч.2-4 комментируемой статьи.

В соответствии с п.1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Формы определения арендной платы регламентированы п.2 ст. 614 ГК РФ. Наиболее часто применяется установление арендной платы в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно.

Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей. Возможность изменения размера арендной платы определяется соглашением сторон договора. Вместе с тем, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще 1 раза в год (п.3 ст. 614 ГК РФ).

В соответствии с подп.21 п.2 постановления Пленума ВАС от 25 января 2013 года N 13, норма п.3 ст. 614 ГК РФ является диспозитивной и допускает изменение по соглашению сторон условия договора аренды о размере арендной платы чаще 1 раза в год, в том числе и в случае, когда указание на возможность такого изменения в самом договоре аренды отсутствует. Однако если в соответствии с законом или договором арендодатель имеет право в одностороннем порядке изменять размер арендной платы (ст. 310 ГК и комментарий к ней), то по смыслу п.3 ст. 614 ГК РФ такое изменение может осуществляться им не чаще 1 раза в год. Если в отсутствие государственного регулирования арендной платы договор аренды предусматривает право арендодателя в одностороннем порядке изменять ее размер, то в случаях, когда будет доказано, что в результате такого одностороннего изменения она увеличилась непропорционально изменению средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий период, и существенно их превысила, что свидетельствует о злоупотреблении арендодателем своим правом, суд на основании п.2 ст. 10 ГК РФ отказывает во взыскании арендной платы в части, превышающей названные средние рыночные ставки.

Основания для уменьшения арендной платы предусмотрены п.4 ст. 614 ГК РФ. Так, если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

В соответствии с приказом Рослесхоза от 26 июля 2011 года N 319 договоры аренды лесных участков заключается по результатам аукционов, проводимых путем повышения начальной цены предмета аукциона (начального размера арендной платы). Начальная цена предмета аукциона (начальный размер арендной платы) не может быть ниже минимального размера арендной платы. Цена договора аренды, заключаемого по результатам аукциона, устанавливается с учетом увеличения начального размера арендной платы, сложившегося в результате повышения начального размера арендной платы в ходе аукциона.

В том случае, когда договор аренды в соответствии с ч.3 ст. 74 ЛК РФ заключается без проведения аукциона, арендная плата не может быть меньше минимального ее размера, определенного в соответствии с нормами комментируемой статьи.

В соответствии с ч.8 ст. 80 ЛК РФ в случае, если аукцион признан несостоявшимся по причине, указанной в п.1 ч.7 ст. 80 ЛК РФ, договор аренды лесного участка заключается с единственным участником аукциона по начальной цене предмета аукциона (начальному размеру арендной платы или начальной цене заготавливаемой древесины), а начальная цена единицы аукциона формируется на основе минимального размера платы устанавливаемого в соответствии со ст. 73 ЛК РФ.

Системное толкование приведенных правовых норм в их взаимосвязи позволяет сделать вывод о том, что минимальный размер арендной платы за пользование участком лесного фонда является регулируемым.

Вместе с тем, ЛК РФ не содержит указаний относительно того, что цена договора аренды лесного участка должна быть равна минимальному размеру арендной платы, устанавливаемому в соответствии с требованиями ст. 73 ЛК РФ (см. определение ВАС РФ от 3 мая 2011 года N ВАС-4662/11, постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 8 октября 2012 года N Ф10-3765/12 по делу N А23-5585/2011).

2. Минимальный размер арендной платы определяется следующим образом (ч.2, 3, 4 комментируемой статьи):
- как произведение ставки платы за единицу объема лесных ресурсов и объема изъятия лесных ресурсов на арендуемом лесном участке - при использовании лесного участка с изъятием лесных ресурсов;
- как произведение ставки платы за единицу площади лесного участка и площади арендуемого лесного участка - при использовании лесного участка без изъятия лесных ресурсов.

Непосредственно ставки платы за единицу объема лесных ресурсов и ставки платы за единицу площади лесного участка устанавливаются:
- для аренды лесного участка, находящегося в федеральной собственности - Правительством РФ;
- для аренды лесного участка, находящегося в собственности субъекта РФ - органами государственной власти субъектов РФ;
- для аренды лесного участка, находящегося в муниципальной собственности - органами местного самоуправления.

Так, ставки платы за единицу объема лесных ресурсов и ставки платы за единицу площади лесного участка, находящегося в федеральной собственности, утверждены постановлением Правительства РФ от 22 мая 2007 года N 310; постановлением Правительства Ростовской области от 26 апреля 2012 года N 316 утверждены ставки платы за единицу объема лесных ресурсов, ставки платы за единицу площади лесного участка, находящегося в государственной собственности Ростовской области, и ставки платы по договору купли-продажи лесных насаждений для собственных нужд; постановлением Администрации города Нижний Тагил от 22 марта 2010 года N 616 утверждены ставки платы за единицу объема лесных ресурсов и ставки платы за единицу площади лесного участка, находящегося в муниципальной собственности города Нижний Тагил.

Отметим, что согласно п.1 ст. 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Поскольку ч.1 ст. 73 ЛК РФ предусмотрено установление минимального размера арендной платы, то уплата арендной платы в большем размере, чем предусмотрено Правительством РФ, не является нарушением правил о регулировании цен.

В этой связи, в постановлении Федерального арбитражного суда Московского округа от 6 апреля 2011 года N Ф05-2360/11 по делу N А40-86207/2010, указано, что размер арендной платы по договору аренды лесных участков не может быть ниже минимального размера, который определяется по ставкам, утвержденным Правительством РФ и закон не запрещает устанавливать более высокий размер арендной платы по соглашению сторон, исходя из диспозитивности нормы ст. 614 ГК РФ.

Как указано в постановлении Пленума ВАС РФ от 25 января 2013 года N 13, при рассмотрении споров, связанных со взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать, что в силу абз.2 п.1 ст. 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.

Если федеральный закон, предусматривающий необходимость такого регулирования (п.3 ст. 65 ЗК РФ, ст. 73 ЛК РФ), вступил в силу после заключения договора аренды, то согласно п.2 ст. 422 ГК РФ условия этого договора об арендной плате сохраняют силу, поскольку в законе не установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом (регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

Регулируемая арендная плата может применяться к договору, заключенному до вступления в силу этого федерального закона, только в том случае, если стороны такого договора связали изменение размера арендной платы с изменением нормативных актов, подлежащих применению к их отношениям. Равным образом к договору аренды, заключенному до вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования арендной платы, подлежит применению данное регулирование, если арендодателю договором предоставлено право на изменение размера арендной платы в одностороннем порядке и соответствующее волеизъявление о применении к договору регулируемой арендной платы было сделано арендодателем и получено арендатором.

Согласно правовой позиции, выраженной в постановлении Пленума ВАС РФ от 25 января 2013 года N 13, по смыслу п.4 ст. 447 ГК РФ размер арендной платы по договору аренды государственного или муниципального имущества не является регулируемым, если размер арендной платы определяется по результатам проведения торгов. Исходя из этого, в тех случаях, когда по результатам торгов определяется ставка арендных платежей, уплачиваемых периодически (торги на повышение ставки арендной платы), регулируемая арендная плата не применяется.

Согласно п.2 ст. 614 ГК РФ размер арендной платы в договоре аренды может быть установлен, в частности, в виде платежей, вносимых периодически или единовременно, а также может предусматриваться сочетание различных способов определения арендной платы. В связи с этим допускается установление арендной платы таким образом, когда государственное регулирование относится лишь к одному или нескольким элементам предусмотренного в договоре порядка определения размера арендной платы, при этом другие элементы платы определяются по результатам торгов, если это не противоречит порядку проведения торгов, установленному в соответствии с федеральным законом. Так, не является регулируемой та часть арендной платы, которая в соответствии с условиями торгов на право заключения договора аренды подлежит внесению дополнительно к периодическим платежам и размер которой определяется по результатам этих торгов (например, п.7 ст. 38.2 ЗК РФ). При этом размер другой части арендной платы, которая согласно договору аренды, заключенному по результатам таких торгов, подлежит внесению периодически, может определяться по правилам о регулируемой арендной плате.

В тех случаях, когда в соответствии с законом торги на право заключения договора аренды не проводились, условия договоров аренды государственного или муниципального имущества, предусматривающие взимание с арендатора дополнительно к регулируемой арендной плате платы за право на заключение договора аренды, являются ничтожными (ст. 168, 614 ГК РФ).

Кроме того, арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется. Если федеральный закон, предусматривающий необходимость государственного регулирования арендной платы, отсутствует, но публично-правовое образование установило правила, которыми оно руководствуется при определении арендной платы и условий сдачи в аренду имущества, находящегося в собственности этого публично-правового образования, судам надлежит учитывать, что акты, которыми устанавливаются такие правила, регулируют публичные отношения, связанные с управлением государственным или муниципальным имуществом, и адресованы соответствующим органам, осуществляющим управление. Поэтому их положения применяются к договору аренды лишь постольку, поскольку это предусмотрено самим договором.

Если стороны распространили действие упомянутого акта на свои отношения из договора аренды, но договор содержит какое-либо условие, изначально противоречащее действовавшему в момент его заключения положению названного акта, предполагается, если не доказано иное, что стороны отдали приоритет данному условию договора (ст. 431 ГК РФ с комментариями).

Между тем если стороны в договоре аренды государственного или муниципального имущества указали, что размер арендной платы или иное условие корректируется при изменении указанных актов публично-правового образования, то такое изменение в отношениях сторон происходит автоматически и не требует изменения договора аренды.

Отметим также, что переход к публично-правовому образованию права собственности на земельный участок, находившийся в частной собственности, сам по себе не означает, что арендная плата по заключенному ранее договору аренды этого участка становится регулируемой. Стороны вправе в общем порядке изменить договор и установить, что к нему подлежит применению соответствующее регулирование (п.1 ст. 450 ГК РФ). В свою очередь, переход в частную собственность из публичной собственности земельного участка, который являлся предметом действующего договора аренды с регулируемой арендной платой, также не означает изменения условия этого договора об арендной плате. Стороны вправе в общем порядке изменить договор и установить иной размер или порядок определения арендной платы.

О применении положений комментируемой статьи см., например, постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 7 сентября 2012 года N Ф05-9618/12 по делу N А40-121048/2011, постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 3 декабря 2012 года N Ф09-11273/12 по делу N А60-12242/2012, постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 26 февраля 2013 года N Ф01-7361/13 по делу N А82-3786/2012, постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 18 апреля 2013 года N Ф09-2663/13 по делу N А07-7310/2012, постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 18 апреля 2013 года N Ф09-1483/13 по делу N А07-13708/2012, постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 7 марта 2013 года N Ф06-603/13 по делу N А72-3206/2012, постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 31 мая 2012 года N Ф04-2359/12 по делу N А03-10117/2011, постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 6 апреля 2012 года N Ф10-923/12 по делу N А23-2253/2011, постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 21 мая 2013 года N Ф10-1176/13 по делу N А54-4486/2012, постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 27 февраля 2013 года N Ф01-7378/13 по делу N А43-4856/2011 и др.

Консультации и комментарии юристов по ст 73 ЛК РФ

Если у вас остались вопросы по статье 73 ЛК РФ и вы хотите быть уверены в актуальности представленной информации, вы можете проконсультироваться у юристов нашего сайта.

Задать вопрос можно по телефону или на сайте. Первичные консультации проводятся бесплатно с 9:00 до 21:00 ежедневно по Московскому времени. Вопросы, полученные с 21:00 до 9:00, будут обработаны на следующий день.